Лето пора не только отпусков. Зачастую это еще и пора ремонтов. Дети отправлены к бабушкам и дедушкам в деревню, соседи разъехались, так что вы никому не будете мешать своей дрелью, поэтому самое время немного обновить свое гнездышко. Ну или не немного, если ваша фантазия унесла вас в страну удобных перепланировок и грамотно спланированных пространств.
Как правильно проводить перепланировку Большому Радио рассказала министр государственного жилищного и строительного надзора Мурманской области Алёна Кузнецова.
– Что такое перепланировка и зачем её нужно согласовывать с властями?
Во-первых, перепланировка – это фактически изменение конфигурации помещения.
Есть еще понятие: переустройство – это перенос инженерных систем, в соответствие с техническим паспортом дома.
То есть если вы изменяете проёмы, убираете двери или что-то куда-то переносите местами – это перепланировка.
А если вы меняете, например, назначение помещения – была кухня, стала спальня, то это и перепланировка, и переустройство, так как еще завязано и на назначении помещения.
Зачем нужно согласовывать с властями? Это требование законодательства, потому что дом у нас строится по проекту.
Вообще любое изменение каких-либо эксплуатационных характеристик требует согласования, для того, чтобы ведомство, которое отвечает за согласование, проанализировало допустимо или нет делать перепланировку или переустройство.
Не допускается, например, вынос отопления на балкон. Вы можете этого не знать, но надзорное ведомство, в которое вы обратитесь, скажет, что вынос тепловых сетей на балкон невозможен. Поэтому чтобы понять это, нужно направить заявление на согласование.
Дом строится по проекту, и он должен соответствовать проекту, в том числе во время эксплуатации, поэтому любые изменения требуют согласования.
– Во сколько этапов делают перепланировку?
Стоит помнить, что в каждом муниципалитете могут быть нюансы. Это связано, в первую очередь, с распределением полномочий между различными комитетами администрации. Согласовывает перепланировку у нас орган местного самоуправления, и какой конкретно его комитет, его подразделение этим занимается в рамках каждого региона, каждого муниципалитета нужно уточнять. На сайте любой администрации всегда можно посмотреть полномочия, поискать кто согласовывает.
Очень хорошо дана эта информация на сайте администрации города Мурманска. Там четко указан Комитет по жилищной политике, и есть такой раздел – Муниципальная услуга «Приём заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»
Если смотреть на примере города Мурманска, чтобы по каждому нюансу не расходится, то перепланировка, в целом, проходит в четыре этапа.
Первый – это подготовка документов, для того чтобы заявится на перепланировку, второй – это само согласование и, соответственно, после согласования уже проведение самой перепланировки.
И четвертый этап – согласование готового результата.
Вы должны подтвердить ту перепланировку, которую вы сделали. Для этого Вы обращаетесь в приёмочную комиссию, которая составляет акт приёмки о том, что Ваша квартира перепланирована в состояние, которое соответствует проекту.
Бывают такие случаи, когда люди получили разрешение на перепланировку в каком-то очень давнем году, но перепланировку не сделали. Обычно при разрешении указывается срок, за который вы должны осуществить перепланировку или узаконить её, потому что могут меняться строительные нормы, может меняться законодательство и так далее.
– Вы сейчас про сроки упомянули, а бывает такое, что, допустим, ты сделал перепланировку, все было согласовано, ты уложился в срок, но буквально в последний вагон запрыгнул, а потом нормы поменялись, тебе нужно будет переделывать что-то?
Нет, если у вас уже была согласована перепланировка, то действует то согласование. На самом деле, я говорю о том, что теоретически может быть, но чаще всего люди либо получают и не делают, либо просто не получают разрешение.
Мы в своих проверках перепланировок не сталкивались со случаями, когда ты пришел узаконивать и тебе не согласовали то, что согласовали раньше.
– В доме какого типа точно не одобрят перепланировку?
Нужно смотреть каждый раз тот проект, который хочет житель. Это очень и очень общий вопрос, на который нельзя ответить однозначно.
Но, например, что точно нельзя делать: нельзя в железобетонных домах прорубать проём, это просто запрещено. Потому что при прорубании проёмов нарушается целостность панели. А это несущий каркас. Панели дополнительно внутри содержат арматуру, а арматура при обнажении может начать портиться. То есть, находясь в рамках железобетонных конструкций, арматура изолирована, она не ржавеет и не гниет. Как только вы этот каркас нарушаете, вы полностью нарушаете несущий конструктив. Да, бывают в панельных домах не несущие перегородки, межкомнатные, например, но в целом железобетонные конструкции не согласуются.
Кроме того, невозможно присоединить к квартире балкон и лоджию, за исключением отдельных типов домов. Не все, но есть такие типы домов, в которых лоджия может быть присоединена к квартире, так как она изначально запланирована таким образом. Нужно смотреть каждый отдельный тип здания.
Но чаще всего, естественно, мы говорим о нашем опыте, балкон присоединить нельзя, вынести туда инженерные сети, отопление нельзя. В некоторых случаях, в других регионах, может быть это возможно, но конкретно здесь у нас – нет.
Это связано не только с тем, что есть просто какое-то законодательное ограничение, на самом деле проблема кроется в другом. Когда мы видим, что на балконах нарастают снежные шапки и сосульки, чаще всего это связано с температурными перепадами, потому что балкон и лоджия изначально не предназначены для того, чтобы держать тепловой контур зданий. У нас все ограждающие конструкции, и каждый может увидеть насколько внешние стены толще, чем внутренние, имеют разную тепловую защиту. Внешние стены рассчитываются совершенно другим путём и, соответственно, балконы и лоджии не могут обеспечить качественное сохранение тепла, идет нарушение теплового контура здания.
Кроме того, ограждающие конструкции балконов – это общее имущество, и тут возникает ряд юридических вопросов, которые необходимо разрешить в случае присоединения лоджии к квартире.
– У кого не стоит заказывать план перепланировки? Какие документы должны быть, чтобы подтвердить право фирмы разрабатывать такие проекты?
Для того чтобы сделать перепланировку, нужен проект, который оформляется по определённым правилам.
Поэтому, проект может быть составлен только проектной организацией, которая является членом регулируемой организации – СРО. То есть просто так нарисовать на коленке не получится, потому что нужен проект, который делают специализированные организации.
– С кем согласовывать свой проект?
Как уже было сказано выше, проект нужно согласовать с органами местного самоуправления, в зависимости от конкретного муниципалитета.
– Какие документы нужны для согласования?
Документы могут немного расходиться, в зависимости от муниципалитета, но если ориентироваться непосредственно на Комитет по жилищной политики администрации города Мурманска, то в целом Вам понадобятся:
- заявление о переустройстве;
- доверенность представителя собственника, если он не сам подает заявление;
- подготовленный в установленном порядке проект переустройства;
- согласие всех членов семьи (если помещение снято по договору специального найма, это будет отдельно указано).
Также могут понадобится правоустанавливающие документы, техпаспорт.
Если дом является объектом культурного наследия, то требования будут строже, а ограничений – больше.
Чаще всего, каждый конкретный госорган отдельно прописывает документы в своем порядке, обычно это можно найти на официальных сайтах.
Я просто хочу отметить, что у нас много типовых домов и, в этом плане, достаточно небольшое количество компаний могут оказывать такие услуги. И они, как правило, знают, как это делать.
Я, ради интереса, смотрела, как производится перепланировка или какое-то использование фасада, например, установка кондиционеров в Санкт-Петербурге. Там в открытом доступе есть целая презентация, что можно использовать и делать, а что точно нельзя, в зависимости от типа здания – объект ли это культурного наследия или простая многоэтажка. Дальше уже все зависит от правил благоустройства каждого муниципалитета, но это как особенность.
Например, где можно окна менять, а где нельзя, такие моменты нужно учитывать в рамках конкретного муниципалитета, при серьезных изменениях окон.
Может быть вы хотите самостоятельно заложить окно, но это будет, например, нарушением правил благоустройства, внешнего вида фасада. Такое тоже может быть.
– Все согласовано и построено. Кого вызвать, чтобы оформить техпаспорт?
Каждый муниципалитет принимает в своем порядке. Обычно должен быть акт приёмки. И вы должны на основании этого распоряжения действовать: когда и до какого момента вы должны вызвать того, кто вам согласовывал, чтобы пришли и зафиксировали, что вы все сделали согласно проекту. Вы все предъявляете в итоговом виде тому, кто вам разрешал.
Когда у вас уже будет акт о том, что у вас все принято, нужно переделать документы в Росреестре, здесь вы уже подаете полный пакет документов: разрешение, всю информацию о проекте, акт приёмки. В итоге вы получаете выписку об изменении вашей недвижимости в Россреестре.
– Что делать если вам отказали узаконить вашу перепланировку?
Отказывают в узаконивании, чаще всего, на первом этапе, или на втором, когда вы подаете заявление. Тогда вам могут отказать на основании определенных законодательных норм, так как то, что вы задумали сделать – незаконно.
Я не сталкивалась с такой ситуацией, чтобы человек сделал перепланировку по решению, по проекту, но при этом у него отказались принимать итоговый результат. Вот такого я себе представить не могу, потому что в утвержденном проекте есть все, и если в указанные сроки уложились и все сделали согласно проекту, то его не могут не принять.
Другое дело, если вы отступили проекта, т.е. вы запланировали одно, а сделали другое, например, в процессе снесли еще одну стену, решив потом внести это в проект. Так это не работает, потому что это уже другая перепланировка. А при подаче нового проекта вам могут отказать, объяснив, что вы не можете снести конкретно эту стену.
Ну и третий вариант, это, например, когда вы пропустили совсем все сроки, согласовывали, условно, в двухтысячных годах, а сейчас, например, решили вернуться и сделать согласно предыдущему проекту, но законодательство-то поменялось и те нормы по которым вы согласовали – уже устарели. Тогда, да. Ваш итоговый вариант не примут, потому что пропущены все сроки.
Но, конечно, чаще всего отказывают на этапе консультации.
На сайте Комитета по жилищной политике перечислены все нормы. Здесь уже заранее указано, что вам точно не согласуют, с хорошей припиской: «Стоит ли ломать стены?».
Чаще всего люди задумываются о перепланировке, когда покупают новое жилье. Лучше подумайте на этапе покупки, если вам не согласуют то, что вы задумали сделать – стоит ли тогда вообще покупать такую квартиру? Может поискать более подходящие жилье? Не все могут согласовать. Например, если у вас в доме газ, то у вас должна быть изолированная кухня с дверью, вентиляцией, т.е. вы не можете кухню объединять с жилым помещением – залом, гостиной.
Нельзя ломать несущие конструкции.
Нельзя переносить мокрые зоны на любое место в квартире. Вы не можете перенести ванну в комнату. Это невозможно, вам это не согласуют.
– А немного расширить мокрую зону, например, за счет коридора?
Расширение мокрой зоны можно согласовать только в одном случае – если у вас внизу либо подвал, либо не жилое помещение. В крайнем случае, если вы живете на втором этаже, а под вами на первом этаже тоже хотят сделать ремонт, и вы договорились вместе одинаково расширить ванну. Эффект пирамидки.
Все эти запреты, они связаны с безопасностью. Вы перенесли, например, спальню в кухню, у ваших соседей сверху на кухне прорвало трубу, вы спите, а вода льется вам на голову. Это опасно. Вот именно поэтому не допускается перенос мокрых зон.
– Что делать, если вы въехали в квартиру с неузаконенной перепланировкой и узнали об этом только спустя какое-то время?
Когда вы покупаете и продаете квартиру, вы же сравниваете с планом, который у вас в Росреестре, т.е. у вас должен быть план квартиры, а на плане все обозначено. Как только квартира не соответствует плану – это должно для вас быть основанием проверить документы. Может, условно, перепланировка законная, просто не зарегистрирована в Росреестре.
Я хочу отметить, что когда квартира покупается в ипотеку, то всегда проверяют соответствие квартиры с планом. Это обязательное условие. То есть если банк одобрил ипотеку, то проблем с квартирой не должно быть.
Конечно, лучше перепроверить, на всякий случай, мало ли у вас на сделке был какой-то неграмотный человек, но в целом это именно так. Потому что банк не хочет потом терять деньги. Представляете, вы взяли, например, ипотеку, но не платите её. Банк забирает жилье в оплату долга. А квартира не может быть продана с торгов, потому что собственник прежде, чем продать, обязательно должен привести ее в первоначальное состояние.
Перед покупкой квартиры люди уже научились проверять квитанции, кто прописан, кто не прописан, вдруг там прописаны дети. И точно также вы должны проверить, что квартира при покупке соответствует плану.
– Ваш балкон/лоджия находятся на крыше магазина – можно ли увеличить площадь своего балкона/лоджии, если это не мешает вашим соседям? Нужно ли при этом собирать подписи жильцов, что они не против?
Знаю, что это практикуется в южных регионах, возможно там есть какие-то особенности согласования, если опять же соблюден эффект пирамидки, если внизу все сделано, то наверху тоже можно, но вообще, по крайней мере, то, что касается нашего региона, ни балкон, ни лоджия не являются частью квартиры.
Если вы посмотрите на вычисления жилищно-коммунальных услуг, то за балкон и лоджию северяне не платят. Мы платим, фактически, за общую площадь, а общая площадь у нас вычисляется без балкона и лоджии. Любая пристройка — это реконструкция.
Она требует проекта. Если вы что-то пристраиваете на крыше то, во-первых, крыша должна быть работоспособной.
Изначально крыша не предполагает выноса туда дополнительных террас, не предполагает, что по ней кто-то будет ходить, что-то будет стоять. Чаще всего там какая-то мягкая рулонная крыша, она не представляет из себя несущей конструкции как таковой.
– Вы живете на первом этаже. Можно ли достроить себе балкон, при условии, что он никому не помешает (например, дом на отшибе и окна выходят в небольшой палисадник/лес)? Куда обращаться за согласованием?
Также, как и в случае с крышей, пристроить себе балкон на первом этаже — это тоже, во-первых, реконструкция. Но это скорее будет терраса, а не балкон. Вы не сможете сделать балкон надлежащим образом, потому что балконная плита заходит непосредственно в дом, это такая же несущая конструкция. Во-вторых, вы будете использовать общее имущество, т.е. здесь, как минимум, вам потребуется согласование.
Использование того же палисадника, а это общее имущество, повлечет собрание собственников.
Если, допустим, делать кладовку в подъезде, например, вы договорились с соседями и решили, что каждый себе по метру отведет, то нужно получить согласие от 2/3 собственников.
Для того чтобы присоединить часть общего имущества к квартире нужно 100% согласие, а фактически, чтобы пристроить балкон — провести реконструкцию здания. Там тоже требуется 100% согласие, но так как я конкретный проект не вижу и не знаю, как это выглядит, я могу сказать, что у вас два варианта: либо получить 100% согласие, и оформлять, что вы присоединяете общее имущество, либо делать реконструкцию с оформлением проекта, который подтвердит, что у вас фасад не отойдет при формировании такой несущей конструкции, скорее всего, вы не сможете сделать это балконом в привычном понимании. Здесь без 100% согласия собственников вам не обойтись.
– На сайте Министерства можно посмотреть эти нормы?
Мы не согласуем перепланировки, мы проводим проверки, а проверка – это каждый раз разная история.
Мы устанавливаем сам факт несогласованной перепланировки, не нарушение каких-то норм, а сам факт отсутствия согласования перепланировки, поэтому для нас достаточно самого факта нарушения.
Когда проверяем и фиксируем факт нарушения, то направляем информацию в орган местного самоуправления, а орган местного самоуправления уже дальше решает, что с этим делать. Может дойти вплоть до продажи помещения на торгах, с вычетом, т.е. возвратом суммы, которая требуется на восстановление первоначального вида квартиры.
Всю информацию можно найти на сайте администрации города. Там есть все требования, информация о том, что не согласуют, в разделе «Комитет по жилищной политики/ муниципальные и государственные услуги и функции». Там и приём заявлений, и выдача документов в плане переустройства, и список, что именно делать, если вы хотите сделать перепланировку.
Фото: Большое Радио